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演讲:打造总部经济生态区 构建总部经济共同体

发布时间: 2012-10-15 11:13:39  

“500个太阳”共同照耀
回顾总部基地这五年多的建设发展,我们每年都有一个宣传主题。明年将是令人难忘的2008年,我们的宣传主题是“500栋楼,500个太阳”。这将在2008年元月26日的总部经济年会上有所体现。我们之所以倡导这种新的宣传思想,是因为只有不断创新,才会有新的发展机遇。在总部企业聚集的总部基地,每家入驻企业都仿佛是一个耀眼的“太阳”,总部基地是“太阳”升起的地方,也就是说企业从这里可以得到更快更好的发展。但是,这种发展不是靠一个企业,也不是靠几个企业来完成的,而是靠所有企业——总部基地这个大家庭来共同努力、共同营造的一个所有企业迅速而有效发展的空间与氛围。这是我们长期孜孜以求的共同目标,也是我们的责任和义务。在新的一年里,总部基地除了继续坚定不移地做好各方面的硬件投资和环境营造外,还将继续建设酒店、食堂、地下商业以及总部公馆、总部会所、总部大厦、总部商业中心等。预计未来两年,我们将完成总部基地核心区140多万平方米的开发建设。
曾经,我们一直在倡导500栋总部楼、500家企业,但那只是外表。因为建好总部楼,给企业创造一个良好的硬件环境,做好传统物业管理只是总部基地“万里长征”的第一步。我们更重要的是要营造一个非常美好的办公环境以及极具发展潜力的经济空间,即总部经济生态环境,从而让企业在总部基地能有更深远的发展。
当初,之所以众多有实力的成熟型企业落户总部基地,原因在于他们看到了这里未来巨大的发展潜力。总部基地几百栋总部楼作为一个形式上的投资硬件来说,仅是一个超大规模的商业投资项目,但其未来历史与经济价值是永远不止如此的。
500栋总部楼是一个有限的不动产空间,如何在这有限空间建立一个无限的经济发展空间,则是摆在总部基地创始人以及总部基地建设者面前的一个重要课题。因为,当所有硬件或软件达到一定程度时,当总部基地向更高阶段发展时,入驻企业则希望能拥有一个更宽松、更自由、更有价值的经济空间与品牌空间。因此,建立总部基地公社,互动总部资源,组建一个新的总部经济共同体,就成为众人之志。
众人拾柴火焰高。总部基地是一个合作的团队,总部基地及其入驻企业更是一个实力强大的运营团队。我在完成总部基地发起人、倡导者角色之后,更希望与众多优秀的企业团队联合起来,在和平共处、平等互利、共享共赢的基础上,互相尊重,资源共享,共同面对市场,共同寻求最大化利益。这是此次恳谈会的主要宗旨,也是总部基地长远发展的一大境界。

总部基地进入有序发展阶段
分析总结总部基地前五年建设发展的成果与经验,可以说这仅是总部基地的初创阶段。因为总部经济理念与总部基地运作模式在北京乃至中国都是创新的,从零开始的,特别是在丰台这样一块“处女地”更是史无前例的。如今,总部基地以及总部经济区的发展已成为一个区域经济发展的新模式,并为当代中国科技园区建设提供了另一种思考。可见,目前的总部基地已开始向另一阶段过渡了。
目前,我们已组建了物业公司与文化宣传部以及总部基地公社,并举办了一系列有思想、有建设、有激情、有责任感的企业联谊活动和总部经济年会等。另外,300栋总部楼都名花有主,东区第一个区块也已结构封顶,明年将可以顺利交付使用。进入2008年,总部基地将进入一个有序的发展阶段,其主要任务是要做好东区及其相关商业配套约60多万平方米的建设,以及总部基地与入驻企业的可持续性发展。
此外,我们还对各位企业家可能会面临的、各企业员工将会遇到的问题加以总结分析,并提出解决方案,提高企业管理人员的凝聚力与执行力,创造一种新型企业文化,从而能让每位企业员工保持一种更饱满的精神状态来面对每天的日常工作。从这种意义来说,总部基地将超越CBD、金融街、中关村各大区域,成为北京一块潜力巨大的别具特色的办公与商业空间。可以说,总部基地已完成了基本设施建设以及普通意义上的科技园区的建设发展,开始进入一个由总部基地及其入驻企业共同谋略的有序发展阶段。在这一阶段,工作重点将是稳步前进与创新发展。特别是构建总部经济共同体,建立不动产信托基金,实现企业利益增值等将成为总部基地所有建设者们的一项重要职责。

总部基地公社需要大家参与
未来,可能会有3-5万名管理人员聚集于总部基地,这无论在资源与智力上都将改变北京的经济格局。因此,实现总部基地公社以及总部经济共同体构想,并分享它们所带来的利益将是一道诱人的风景。
当然,做这样的工作最重要的是要有公德心,要有公共事业心,绝不能只站在本位的角度来看。从发展战略上来说,它一定是有利于大家的。所以公社真正的长期稳定和发展需要大家的认可和支持,以形成共鸣。
关于公社的具体发展。可以采用大家共同拟定的联席会议制度,然后再提出公社相关的发展目标,循序渐进。这对于总部基地公社的真正发展更重要、更具现实意义。当然,作为发起人,我认为,公社首先要把众多入驻企业,特别是一些传统国有企业内部的社团或组织,如工会、妇女组织、共青团组织等资源与力量进行共享,并使之比传统意义上的组织工作做得更加活跃、更丰富、更加行之有效。每一个企业都有自身特有的企业文化,我们可以把这些不同的企业文化拿到公社来,为大家借鉴、学习、运用,最终实现总部基地的多元文化。这种文化的创新与发展,显然也是公社未来所要实现的目标之一。
目前,总部基地公社所做的篮球比赛、网球比赛、乒乓球比赛、卡拉OK比赛、单身party等活动都很重要、很有意义,但这些只是刚起步,将来是不是应该有代表总部基地自己的运动队?能不能体现总部基地及各大企业聚集形成的更优化的实力水平?并可以真正代表总部基地企业集合的团队去面对社会,走向国际?
因此,公社不仅要侧重企业文化、企业服务、企业内部的工作,而且也应该考虑建立总部基地公社的互助基金。如果有职工个人遇到一些特殊困难、突发事件,除了可以求助社保体系或所在企业外,也可以得到公社的支持和帮助。

REITs是构建经济共同体的重要方式
总部经济共同体是总部基地除了总部基地公社之外的又一个核心目标,这也是体现真正总部价值的重要目标。因此,如何在总部基地建设发展一个共同的经济平台,应是各位企业领袖与我所要思考的一个重要内容。
众所周知,欧洲有欧洲经济共同体——欧盟,它们连货币都统一了。今天,我们也要构建一个总部经济共同体。企业加入这个共同体并不等于丧失自主权,恰恰相反,所有经济共同体的成员企业都是独立核算,自负盈亏。所以在这种特有的自主经营权的前提下,如何去分享共同的资源,如何去共同面对市场,并把众多力量集合起来,使利益的“蛋糕直径”做得更大,这是今后我们要考虑的,也构建总部经济共同体的指导思想。同样,这也为总部经济战略发展研究中心提出了新一年的工作重心。
目前,总部经济共同体可能还是一个粗放型的笼统概念,具体实施还需要一步步地展开。同样,实现总部经济共同体也需要一步一步来,要想好先解决什么,后解决什么。
2008年,总部基地及其入驻企业将要做什么?我认为,建立具有总部基地特色的不动产投资信托基金,并把它拿到资本市场上市、融资,使其不断滚动壮大,即所谓REITs模式,这是总部基地能建立REITs的一大优势。因为,总部基地西区现已拥有300栋总部楼,且都成为各大企业家手里的不动产资本;东区还要不断建设发展。这些总部楼最后产权有80-85%左右会在各企业家、各企业手里,还有10-15%左右是在我这个投资商手里。如果各入驻企业与总部基地都把持有的不动产拿出来,组建一个不动产投资信托基金或一个股份公司,并使之打包,拿到境外资本市场进行运作,那么其所产生的资本放大作用将会令诸位刮目相看。
将总部经济的实践进行到底,将总部基地的事业进行到底,这是我们共同的职责与使命。REITs则为这种使命加强现实基础。当然这其中还关乎经济所有制问题,关乎一些具体操作的细则变化,但不管怎样,一分钱掰开当两分钱花,会给企业带来更大的利益。
当然,这种REITs仅限于总部基地存量资产的资本化,它不包括商标与现实资本等。如果你的存量资产多,就可能意味着你的持有股权多。另外,这种REITs还可进行房地产开发,或用从资本市场融来的资金去投资,并为自己所用。当然,这要符合资本市场的规则,也是总部基地REITs上市的基本规则。

投资基金将搭建总部共赢平台
总部基地可以在国内资本市场组建定向的私募投资基金,即建立总部基地建设发展基金,该基金如何组建起来?并用来做什么?其实,这项建设发展基金是需要入驻企业用现钱来运作的,大家联手,聚少成多,让它专门去投资总部基地,实现价值增值。
因为,总部基地有一大重要宗旨,就是资源分享。在总部基地不断扩建过程中,如果加入各企业的努力,那么实现总部基地长远和总部经济可持续性发展将是一项伟大的事业。虽然其中可能会遇到一些风险,但这项投资依然令人很有信心,值得期待。
可以说,现在大家看到的总部基地300多栋总部楼,接下来还要不断增扩。企业想不想分享总部基地的资源与利益?如果想,就可以加入,公平竞争,公平分享。许多企业在入驻时已付出了不少,且在不同程度上承担了一定风险。现在看来这种付出是值得的。未来,如果想使总部基地可持续性发展,并使企业的投入实现增值,那么,大家就应该也可以来参与总部基地的私募投资基金。我作为其中一个发起单位之一,可以不投资,让大家去独立投资。在这个过程中,所有企业家都能在这项投资中考虑到企业的自主发展性,同时也不放弃自己的主营业务。比如道丰控股公司,在中国主要投资总部基地,发展总部经济。而对于其他企业而言,在凸显主业的同时,也要积极进行副业投资,这样,总部经济共同体就更加强大而多元化了。就我个人而言,我对于这项基金信心十足,我愿把无形资产与有形资产拿出来与大家共享。大家可按各企业出资比例来公平分配股权,进行共同管理运营,从而使总部基地和总部经济的资产真正增值。
这样,将会有更多企业,更多投资人来关注和监督总部基地的建设与发展,所以我们必须认真研究,通过资本运营,实现众多不动产的保值与增值。这是真正体现总部基地从初级阶段进入到中、高级发展阶段的重要标志,也是真正体现总部经济价值之所在。同时,这也是我们和众多总部企业聚集于总部基地的最大优势和特点。

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