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“新母城建设是中国未来地产的升级”

发布时间: 2011-04-01 18:02:15  

背景:许为平获邀出席世界华人不动产学会2011年会,并发表演讲。他认为

    总部基地讯  4月1-3日,由世界华人不动产学会和浙江大学共同主办的“世界华人不动产学会2011年会”在中国杭州顺利召开。本届以“房地产与城市可持续发展”为主题的年会共汇集了近千位来自世界各地的房地产专家、学者、官员,及精英人士。总部基地(中国)控股集团董事局主席、总部经济(中国)战略发展研究中心主任许为平应邀出席了本届年会,并作为“圆桌论坛Ⅲ:房地产企业转型升级”的主讲嘉宾发表精彩演讲。同台演讲的还有世界华人不动产学会秘书长王诃、浙江大学副校长罗卫东、中国人民大学土地管理系主任叶剑平、清华大学房地产研究所所长刘洪玉,以及美国加州大学伯克莱分校教授、房地产中心主任艾保伯(Robert Eiderstein)等。

    在演讲中,许为平认为在过去的10—20年内,中国房地产业还是在解决一个最基本的住房问题。这表明中国房地产业尚处于一个典型的初级阶段。我们必须要寻找一个突破口,使房地产业成为未来中国经济的主要推动力之一。最后,许为平提出了一个全新并将在实践中很快推行的的概念——“新母城”建设。所谓“新母城”是在“老母城”的基础上,以及在诸多先决条件下,进行新的城市规划、建设。许为平认为:“新母城建设可以大大减低过去30年发展中,在一个老城市中心不断去纠结,不断去拆迁,甚至还可能要影响地方人文的现象。新母城是再造一个新的城市‘心脏’。这种方式可以把中国经济向前推进30年、50年甚至100年。这也将是未来中国地产升级、改型、转型的一个新的空间和平台。”

    许为平表示,中国房地产业发展至今应该到了细化产业类别,考虑产业升级和转型的时候了。而作为发展区域经济重要力量的总部经济正是其中的一种提升、一种细化。

    在年会期间,许为平还接受了媒体的现场采访。在采访中,许为平表示对中国的房地产发展充满了信心。他预计房地产产业在中国至少还可以发展50年,而在未来的3-5年中,房地产行业将在纠结中前进,房价也会是波浪式前进。

    据悉,本届年会受到了全球华人不动产学者的广泛关注和积极参与。来自世界各地的近300位论文代表分为42个小组,围绕住房价格与市场、房地产泡沫、房地产税收、房地产金融、商业地产、土地市场与政策等议题进行了学术研讨和交流。本届年会还得到了中国中央人民广播电台、21世纪经济报道、新华社等国内外172家媒体支持和报道。

“新母城建设是中国未来地产的升级”

总部经济(中国)战略发展研究中心主任许为平在世界华人不动产学会2011年会上演讲

    今年春节过后,我很荣幸地获邀出席了在北京国贸举办的中国房地产2011年会并发表演讲。当时,大家对中国房地产的问题都很纠结。无论是国家管理层还是我们的企业家们,以及众多市民、客户,甚至经济学家、教授等都在纠结这个问题。

纠结的房地产业

该考虑升级转型

    众所周知,中国房地产很重要。可以说,我们的经济发展需要它,人民生活需要它,企业经营等都需要它。但为何这么多年来,如此被需要的产业却一直有着如此多的纠结呢?这种纠结正常吗?

    事实上,我们从中国房地产的“三个层面”讨论也好,从“五个层面”深入也罢,最终从近年来的诸多发展现象和问题中发现,我们纠结的这个问题其实跟产业升级、转型有着直接的关系。

    在过去十年到二十年期间,我个人认为,这些纠结关键还是在于能否解决中国房地产最基本、最原始、最普及化的一些问题。其中绝大部分是产业链条上的问题。无论从中央调控房地产,还是经济界、企业界、市场层面去看待目前的房地产,其一切都与老百姓的“住”紧密相连。我认为,这样的情况是一个典型的初级阶段。在经历了近来年的产业快速发展,中国房地产业目前已到了该升级、转型的时候了。如果找出一个合适的突破口,中国房地产不应成为被纠结的“经济支柱”、“产业支柱”,而必将成为中国经济可持续发展的重要力量,中国未来经济主要推动力之一,甚至在某一阶段还可以成为最重要的区域经济建设的推动力。

    如果这些问题不解决好,中国房地产将可能在纠结和矛盾中前行。那种既“需要”又“打击”,既“爱”又要“恨”的日子,我想是不会好过的。

总部经济是

产业发展一种细化

    中国企业家特别是房地产业内的企业家们,对地方经济发展的贡献,对新城市建设的贡献,对国家前30年发展的贡献,对和谐社会的贡献,是不言而喻的。所以,在某种意义上说,中国房地产业会让想“打击”它的人也“爱”上它。如果硬是要“打”,那也是一种“左手打右手”。这种情况谁也不愿出现。但如果分工不好、定位不好,中国房地产就可能产生这种效果。所以,我认为我们一定要尽快找出一个突破口,分清和细化中国房地产,正如我八年前提出总部经济一样。

    我曾多次强调总部经济不是一种全新的经济,而是区域经济的一种提升、一种细化,也是区域经济发展到一定阶段时必须要细化的选择。任何一个地区发展经济都要细化。同样,我们现在探讨中国房地产升级、转型时,不能一谈到房地产就以为是住宅,而一谈到住宅马上就想到高端住宅、普通住宅之类。如果我们去考察一下新加坡、中国香港与台湾等地的房地产业,也会发现其中有不少矛盾。但那些矛盾为什么没有发展到像中国大陆的这么白热化,这么尖锐,还纠结得这么厉害?其主要原因在于他们把房地产业分得很细。例如,其关系到普通收入的百姓人群生活、关系到社会民生问题的住宅型地产,他们的官方就一直在执手管理。他们利用包括房地产在内的高额税收,去投资建设了大量的政府经济适用房、廉租房、廉价房,并解决了80%以上市民的住。这80%其实就是关系到社会稳定和民生生活的基本层面,而那20%左右就是社会高消费的高端部分,即使价格再高也没有什么问题。这似乎有点像我们的LV、爱马仕等奢侈品消费。某些高消费不停地刺激着高薪阶层,也属正常的市场经济。

区分地产类别

    如果我们细分中国房地产业,那么细分后,我们可以让高端地产实现高消费,就不必有“打压”现象,基本民生住宅问题也会有所保证。如果把它们都混在一起,像切豆芽一样,好坏全切,那么这种“切豆芽的经济”肯定不是一个良性的市场经济。

    所以,我认为,首先一定要区别对待中国房地产的未来发展,区分地产类别。

    其次还要区别是住宅型、商业型,还是经济型地产。总部经济八年多的建设可谓历经了中央政府调控地产的整个过程。在整个过程中,我感到很欣慰,也很幸运。总部基地在每一次调控中之所以不仅没有受到直接影响,反而多次受鼓励,关键在于它的市场定位不是为住宅消费型地产服务,而是为企业发展服务。

    目前,总部基地已建造的总部楼在北京已有近500栋,在沈阳正在建的将有2000栋楼。它们都将为各类优秀和成熟的企业提供企业总部、企业研发机构等。企业的发展就是总部基地的发展。众多入驻总部基地的实体企业的高速发展也将带来总部基地的高速发展。因此,当前中国房地产还要从产业细分。那些消费型地产、经济型地产、产业型地产等截然不同,要区别开来

“新母城”建设

将推进中国城市发展

    最后,我还想提出一个全新的概念,也是我们在实践中总结并将很快推行的。预计5月份,我们将与辽宁省委、沈阳市委市政府等共同探讨一些中国未来30年要考虑的问题。未来,我们的城市建设不是在一个老城区内进行“摊大饼”式去发展二环、三环、四环。否则这就像我们人一样,如果发胖到一定程度也是危险的,仅如拳头那样大小的心脏将可能不堪重负。由此,我们可以引申至一个城市中心、一个母城建设。其核心系统内的交通、能源、社会、环境等能量都是有限的。所以,目前部分城市建设的那种“摊大饼”式的布局一定会让“心脏”承受不了。细想北京之前的城市发展也是如此,先后建设了三环、四环、五环,六环,还有一部分卫星城。但这种模式是过去30年的模式。未来30年城市升级应该考虑到建立新母城。这是一个全新的概念。所谓“新母城”是在有“老母城”的基础上,在很多先决条件下,进行新的城市规划、建设。比如,我们已经大量调研的沈阳和青岛就有这样的规划和建设。当然,还有很多其他城市也可以。

    “新母城”的建设可以大大减低过去30年发展中,在一个老城市中心,出现不断纠结,不断拆迁,甚至还影响地方人文的矛盾。“新母城”是再造一个新的城市“心脏”。我认为,这个概念、这种方式将可为中国发展推进30年、50年甚至100年。一个新的城市发展的周期最起码要有50年到100年。所以,我不仅会放眼“十二五”规划的这五年,还将在政协会议上提议要用50-100年的眼光去规划和建设城市。这个50-100年的规划又将为中国的房地产业创造了一个巨大的舞台和市场,同时也是未来中国房地产业升级、改型、转型的一个新的空间和平台。

 

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