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许为平:总部经济的耕耘者

发布时间: 2012-10-30 18:04:55  

总部基地的巨大成功,使许为平成为哈佛商学院的焦点人物。许为平的总部基地,将中西方的文化趋向、政治诉求与经济利益恰到好处地融为一体。许的成功也许会实现中国与世界发展的某种对接。这使人们对许为平和他的总部基地充满期待……许为平追求鲜明、震撼和强烈的表达,无论是他的言行举止,还是总部基地的形象设计……

  “筷子和刀叉是中、西方不同的饮食用具,我是个主张筷子和刀叉兼用的人。”许为平坦率地说。正是这种融合中西文化为我所用的自信,使他创造了中国新经济地产模式——北京总部基地。为此,他也成为继海尔张瑞敏、联想柳传志之后应哈佛邀请前去讲学的知名华人企业家。

  许为平,英籍华人,英国道丰集团亚太区总裁兼北京总部基地董事长。2005年2月18日,许为平应哈佛大学邀请赴美参加亚洲商务会议并发表演讲。在那里,他一如既往地说:“我不是房地产开发商,房地产是一个部分,一个骨架,不是全部。我是一个区域经济的打造者……”

 

他像一个“化学家”

  与大多数中国人信奉中庸、讲求含蓄的个性不同,许为平追求鲜明、强烈和震撼的表达,红白黑是他生命中的三色。他说,他喜欢驾驭极端之间的平衡力。

  于是,南城、楼盘、文化、政治、经济……这些看似不相干的东西,被他用总部经济整合起来。于是,在北京房地产商遗忘的南城,在北京写字楼市场徘徊不前的时候,他创造了房地产的奇迹。这个奇迹就是北京总部基地。

  现在,总部基地的500栋总部楼群已初具规模,首期交付的总部楼已经全部入住,二期销售基本告罄,在建的三期也已预订过半。总部基地的65公顷土地在4年前市值30万到40万元/亩,现在是120万到150万元/亩,注入总部经济的概念后地价翻了3倍。

  许为平以商人的敏锐将经济学家的观点引入到房地产实践中,从而打造出一个颇具典型意义的区域经济试验区。他曾经是中国的官员,所以他懂得如何踩着政策的节拍,并且借势而上。凭借总部楼-总部基地-总部经济-区域经济等一连串的关联概念带动,总部基地在整合发展中逐渐爆发出聚变的能量……

  “总部基地一直强调三个统一:统一开发、统一设计、统一物业管理,而最终也将形成统一社会资源、统一社会服务的大型运转平台。平台内部的各个企业在相互交错、互动的过程中,使总部基地成为一个有自生能力的经济体。”这是许为平对总部基地的构想,也是其区域经济实践的未来构想。

  灵感来自海外的游历,在欧洲,在北美地区,他发现区域产业集群的效应可以释放出巨大的能量。在美国这样一个拓荒者建设的国家,移民文化的碰撞构建了美国精神,而总部基地的文化形成模式同美国相似。入住总部基地的移民企业文化的相互交流、碰撞,一定会产生“美国式的活力文化”。这将是总部基地的灵魂。

  总部基地有自己的文化优势,许为平强调,从历史文化积淀来说,总部基地比不上CBD和中关村西区,但是,这是一张白纸,是二百多年前的“美国”,没有包袱,会采用最好的方案,最快的速度达到目的。深圳、浦东都是这样一些地区,具备后发优势,一举成为耀眼明星。许为平说,北京市以前规划位于北部海淀的上地时,由于受圆明园文化遗址保护的约束,通往上地的路都无法畅通,这在总部基地根本不会发生。这也就给总部基地提供了一个轻装上阵的机会。

  在中国的首都北京,素有“贵北贱南”的传统意识。很多开发商都不愿去南城,即丰台、大兴等地区。南城自古以来是平民生活区,环境复杂,无论是居住还是办公,南城绝不是首选。随着总部基地的进驻和发展,南城也逐渐成为极具升值潜力的地区。有人评论说,许为平像一个“化学家”,他懂得企业总部集聚产生的不是物理反应,而是化学反应。他将更多的催化剂和添加剂注入这个反应的熔炉里,欣赏着每一次变化。

 

下海创业15

  总部基地的塑造过程,有两种趋势被他所掌握和利用:一是中国一些优秀的企业以及一部分跨国公司逐渐进入成熟期,需要拥有自己的总部形象;一个是总部经济在中国崭露头角,地方政府对总部经济资源的重视和争夺。

  对趋势的把握力来自他丰富的人生经历。“如果算起来的话,今年正好是我下海创业的15周年。我记得很清楚,1990年元月8日,是我辞职经商的第一天。”

  1990年以前的许为平,是一个在政治上颇有前途的年轻人。从浙江大学自控专业毕业、编了3年数控机床的程序后,许为平作为第三梯队培养干部从杭州调入北京,先后在中央书记处农村政策研究室、国务院农村发展研究中心等单位供职。27岁时,许为平已是一名令人羡慕的正处级干部。

  1990年元月,许为平辞职下海,加入中港合资的安业公司。在这个合资公司里,许为平从最基层的客户经理一直做到了副总经理。后来,许为平自己创办了中南机电公司,短短的两年时间,这个名不见经传的中南公司便成为拥有10家分公司、利税排在中关村前20名的集团公司。许为平坦承,当时他不能确定自己最应该做什么,通信、建材、投融资等什么领域都敢涉足。

  后来他迁移海外,在游历中,他萌生了打造属于企业自己的楼盘的想法。

 

演绎总部经济理念

  1999年他以英国道丰国际集团亚太区总裁的身份返回中国,开始在北京寻找合适的投资项目。而北京中关村科技园丰台园也在寻求“突破南城”。他们拟订了有自己特色的丰台商务花园概念:企业有独门独院和独立冠名权,园区统一规划,以高智能化、低密度吸引企业总部,让企业有个好的管理中枢。这些与许为平的思路不谋而合。

  但是许为平开始对南城也有些顾忌,他希望在更成熟的商务区北部海淀区开始他的梦想,最终由于地价太高而土地分割得太小而放弃。而丰台园的招商计划也难以开展,原计划入住1800家企业,后来只来了80家,在比较中,许为平成为最理想的合作伙伴。4年的谈判过程,许为平不愿意透露细节,但他却愿意坦白:“‘南穷北富’的偏见,压抑了丰台几十年,也给了我们一个巨大的商机。”谈判的土地也从最初的几百亩扩大到上千亩,这给总部基地以极大的施展空间。

  从2002年5月道丰科技商务园建设发展有限公司成立,总部基地也经历了宣传定位的几次变迁:从最初的ADVANCED BUSINESS DISTRICT(简称ABD),到后来的INTERNATIONAL BUSINESS PARK(简称IBP),到现在的ADVANCED BUSINESS PARK(简称ABP)。

  大约在2003年,许为平偶然听到“总部经济”这个概念。这和他要投资的500栋独楼组成的写字楼项目惊人的吻合。于是,许为平开始了总部经济的研究,并将自己的项目命名为总部基地,意为企业、公司总部办公楼的聚集基地,一个区域经济的引擎。

  许为平宣布2003年为“总部经济元年”。同时,通过对总部经济理论的发展以及对中国经济、总部经济和北京经济的深刻考察,他活跃在京城的各种会议和论坛上,宣传自己的经济观点——总部经济会给中国经济带来整合力量。这不仅引来媒体的关注,北京市政府对总部经济也十分看重,并作为政策写入政府工作报告。政治家的热情使总部经济在广州、上海等地得到复制,总部基地的品牌也被争相借用。许多人把许为平比作总部经济的代言人。

 

总部基地的“货币”

  在2003年,许为平便找到了总部基地所需要的经济运行模式。许为平的灵感来自于欧盟的启发。

  许为平构想:既然欧盟能由国家单元组成,那么总部基地联盟或者总部基地共同体也可以联合各个入园企业打造出来,同时建立一个总部基地的“货币”。这种货币是虚拟的,主要是通过金融层面的运作,将所有入园企业组成一个非松散的有一定约束力的经济联合体。

  许为平通过将总部基地巨大的不动产资产进行抵押变现,从金融机构取得资金。他组建的总部基地资产管理集团有两个中心,一个是负责总部基地企业与企业之间的资本重组与资本运作的中心,一个是负责融资的融资中心。这样一来就建立了总部基地的金融平台。入住总部基地的企业一般来说经营业绩不错,具备还贷能力;而且总部基地的不动产有一定的公信力。这样,资产管理集团就可以通过金融纽带将各个企业联成一体,在一定意义上,等于有了总部基地的货币。

  将总部基地共同体“变现”的还有北京最先进的五星级酒店,这里可以成为高级会所;还有4万多平米的购物中心和一万两千多平米的国际展览中心。总之,总部基地会成为一个具有强大辐射力的社会生态圈,这个生态圈里生活着高级的人群、企业,还有文化、娱乐和生活。

  许为平自信地认为,这个总部基地的“货币”,真正能将文化统一,能将总部基地的社会资源统一。如此一来,总部基地才会成为总部经济共同体,将自己的力量辐射给周边地区,并提供一个成功的总部经济的运行模式。一个区域发展的样板间就此打造而成。

 

总部经济之城

  哈佛讲坛,给了许为平不同寻常的收获,除了更加自信,还有对融资模式的新突破。在美期间,许为平与曼哈顿、芝加哥及达拉斯的一些重要金融家进行了深入交流,REIT打动了他。许为平说,当前美国的投资家们已经越来越看重对不动产的投资,主要采用的方式就是REIT。REIT是Real Investment Trust的缩写,简单译为房地产投资信托。REIT最重要的特征是每年必须将其90%以上的税前收入分配给股东,以获得免交公司所得税的优惠待遇。美国很多私有房地产公司认为,通过REIT谋取上市是其进入资本市场最有效的途径。

  美国的投资家们认为,总部基地如同美国的“公司市场”,今后会通过相互作用与融合,产生活跃的产业和金融效应;而总部基地正在运筹成立的“共同资产管理中心”,就是当今美国的REIT,即房地产投资信托。许为平认为,总部基地凭借地区比较优势和自身竞争优势,必将会成为中国的第一REIT。

    “总部基地不缺资金,但总部基地要进行一个中国攻略,通过REIT将国外的大基金引进来,建立战略合作伙伴关系。因为地产对经济的‘规范’式制约作用,客观上将改变中国的经济结构或者经济文化。”许为平说,这是他美国之行的最大收获。他说,拉斯维加斯就是一个典型的REIT产品。通过不动产信托公司将社会上大量的资本集中起来,在沙漠上建设一个经济王国,这需要REIT的作品来实现,那就是拉斯维加斯。总部基地也许是中国的拉斯维加斯,但拉斯维加斯是消费型地产,总部基地不是消费型地产,而是经济型地产。总部基地的辐射作用客观上将使总部基地的辐射区域价值和区域功能抬升,等于进行着“总部之城”的造城运动。

 

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