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演讲:产业地产未来将与住宅地产平分天下

发布时间: 2013-03-19 10:22:33  

总部基地(中国)控股集团董事局主席许为平2013搜狐地产演讲实录

 

我很荣幸能够代表总部基地(中国)控股集团和搜狐网的朋友们、观众们见面,并和大家一起交流产业地产的走势和发展趋势。北京总部基地通过十年多的追求和探索,积累了很多心得。在这里我愿意和大家分享。

 

经济发展产生的需求给产业地产提速空间

 

产业地产是未来中国地产业的主导,也是地产业的新希望。为什么这么说呢?虽然地产业源于商品房市场,在最近10年到20年的时间里,中国的商品房项目几乎占据了整个地产市场的主流。但它是阶段性的,是在消耗过去没有大量发展市场化住宅地产时沉淀下来的市场需求。在过去30年,中国没有市场化经济,也没有市场化的地产行业,政府的行政主导行为是主要的。

20多年前,中国的房地产开始进入高速的市场化阶段。我们今天看住宅地产20多年的发展,确实存在多个层面都能证明的泡沫现象。现在这个泡沫还不会破坏经济结构,因为无论是投资机构,还是投资人手里都有足够的现金流。所以他们可以承受得起资金压力。除去刚性需求的住宅项目,现在市场上有很多超前建设的过剩住宅,高端项目偏多。

因此,政府三番五次地调控是因为住宅地产高速发展、超前投资导致民间刚需解决不足,严重影响政府的宏观调控及社会稳定。在多种调控措施出台之后,住宅地产的发展速度已大为减缓。

在此背景下,我认为产业地产已经到了主导地产发展的阶段了。产业地产是经济地产,服务于经济发展的需求。没有一个国家会叫停经济发展,中国更是如此。经济要发展,就需要产业发展,产业发展就需要足够量的,高品质的产业地产。

 

产业地产未来将与住宅地产平分天下

 

我认为,未来十年产业地产在国民经济中将会与住宅地产平分天下。虽然产业地产在未来5到10年内的规模赶不上住宅地产,但对国家经济来说,产业地产不是一锤子买卖,而是经济的发动机;住宅地产是一次性消费,对经济的拉动也是一次性的。住宅地产会成为固化的资产,不能直接拉动现代经济。产业地产在一次性消费之后还可以持续地、不断地拉动经济发展。

我觉得产业地产在新一轮经济热潮中一定会成为地产中的主流。因为它起到了带动经济、引领经济的作用。地产是经济当中的一个重要组成部分,它本身是国家的重要产业,同时也是服务经济的产业,可以称为现代服务业。

产业地产包括科技园区,也包括产业园区等诸多形式。这些区域里的每一幢建筑,无论是传统工业、现代制造业、企业办公等,都在围绕产业地产的发展发挥各自作用。

我相信经济型地产必然是未来的主流,它在发展经济地产的时候,又带动了生活地产。比如北京CBD的住宅以及总部基地周边的怡海花园项目等都是这样发展起来的。

谈及产业地产目前的发展现状,我们应该庆幸政府现在通过市场行为在正常地发展产业地产。过去我们很多开发区是政府搭台,政府唱戏,现在已经开始转变模式。总部基地的模式早已经在这一方面创立了先河——政府搭台、企业唱戏、外资控股,以此来推动市场化建设的产业地产模式。

中国是发展中的大国,产业地产必将有很大长的发展机会。所以在未来的几十年,产业地产—定会在舞台上显现它独特的光彩。

 

模式创新,升级到“三级模式”

 

关于产业地产模式的创新,我认为首先要从规模上做文章,然后是自身定位和特殊的服务。这个特殊服务的宗旨就是在满足企业办公的同时,还要促进其高速发展。有些产业地产项目在发展产业地产当中,只注意了表面文章的建设,比如物业服务、景观设计等。我认为这是完全不够的。我今天跟大家分享一下总部基地开发模式的经验。

地产开发有一级、二级等几种。一级做基础设施、土地平整,二级开发盖房。事实上,仅仅做到一、二级开发还是传统地产,没有做出创新去引导经济发展,成为经济主流的产业地产。总部基地模式中不依赖土地的开发就是三级开发。这是一个新模式,我们正在努力构建。以北京总部基地为例,我们正在构建“十大平台,八大基金”,十大平台包括总裁发展平台、资本运营平台等;八大基金包括总部产业发展基金、慈善基金等。

这“十大平台、八大基金”是我们独创的,它不是服务于总部基地控股集团,而是为园区所有企业服务的,为的是建成规模化的总部经济生态区。园区的自然生态景观设计都是最基本的,我们还要加进新的经济生态设计。通过营造优化的经济生态设计环境,使企业在园区里能够成长发展得最更活跃,发展速度最高,彼此之间更加便利地开展合作、重组等经济活动。

 

着力建设新母城

 

再说回城市。城市是经济发展的核心体,发展经济地产肯定要围绕城市去考虑。通过总部基地的实践,在2011年4月份,我于浙江杭州 “世界不动产”年会上正式提出了“新母城理念”。

在北京做事和发展多年,我们感觉再也不能用陈旧的观点去发展老母城了,而是需要再造新母城。新母城是新的经济中心,新的人文中心。新母城是新的经济中心,新的人文中。新母城和卫星城、产业功能区的最大区别在于它的功能非常完善,是一个独立的城市生命体。建设新母城,就等于再造了一个城市心脏。它有造血功能,有完整的城市功能。我们现在地处老母城,相当于人传统的心脏。由于肢体和体重增加太快,这个传统心脏早已经不能正常支撑控制我们的身体,必须要再造心脏。这个再造过程给产业地产提供了巨大的发挥空间的机会。

在城市化进程当中完善新母城的同时,还要通过产业地产大大推进新母城的建设。这个时候,产业地产的趋势是成为城市经济发展中绝对的统领和主流,更是地产的主流。所有新母城住宅地产都是为产业地产配套服务的,同时也为老母城疏散人口服务,为老母城高端人群再创造一个好的空间——因为在老母城里面太憋屈了。这样的新母城要跟党的“十八大”正式提出的“新型城镇化”建设紧密相连:把农村就地改造成为城镇,城市就地发展新母城。努力发展双核心、三核心,而不是再造卫星城或功能区。

去年,我们在沈阳召开了第一届新母城高峰论坛,沈阳市沈北新区有望先行先试,打造成为沈阳新母城的核心区。沈北新区是一个很大、很好的城市发展空间。大家有兴趣可以前去参观和了解。

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